Trois ans après la loi ALUR, bilan sur la procédure de tiers-demandeur

France Publication juin 2017

Article publié dans CFNews Immo le 2 juin 2017

Fanny Vellin et Jean-Pascal Bus dressent le bilan de la réglementation sur la vente des sites industriels et la procédure de tiers-demandeur, trois ans après la loi ALUR.

La loi n°2014-366 pour l’accès au logement à un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 et son décret d’application du 18 août 2015 ont créé la procédure de tiers-demandeur afin de faciliter la vente des sites industriels. Ce mécanisme permet aux industriels de vendre leurs sites à des sociétés « tiers-demandeur » qui prennent en charge la remise en état des sites, encore dénommée remédiation. Le tiers qui conclut une telle opération avec l’industriel propriétaire du terrain se substitue à lui dans toutes ses obligations vis-à-vis de l’Administration.

Jusqu’à présent, la responsabilité de la remise en état d’un site ne pouvait, en aucun cas, être transférée. Toutes clauses contractuelles de transfert ou de limitation de responsabilité étaient, de façon constante, jugées inopposables à l’Administration et aux tiers. Les industriels restaient inévitablement responsables de la remise en état pendant un délai de trente ans à compter de la notification de la cessation d’activité à l’Administration. Cette responsabilité a eu pour effet de les inciter à conserver leurs sites, parfois en les laissant à l’état de friche, au détriment du développement économique (logements, bureaux...).

Le droit positif n’offre aucune possibilité pour un vendeur industriel, même avisé, de se prémunir contre une action en responsabilité contractuelle ou extracontractuelle de son acquéreur ou sous-acquéreur.

La procédure de tiers-demandeur leur permet de valoriser ces sites par une transaction sécurisée. Elle se déroule dans un délai de maximum 9 mois. Elle débute par la détermination de l’usage futur du terrain par le tiers-demandeur, l’industriel et l’autorité administrative compétente en matière d’urbanisme. Le tiers-demandeur présente ensuite une demande préalable au Préfet sur l’usage futur envisagé et sur l’étendue du transfert des obligations de réhabilitation et de surveillance.

Après l’accord du Préfet, le tiers-demandeur constitue le dossier de demande de substitution dans lequel il présente notamment un mémoire sur l’état des sols et des eaux souterraines et sur les mesures de gestion de la pollution envisagées ainsi qu’une estimation du montant et de la durée des travaux de réhabilitation. Au vu de ce dossier, le Préfet délivre l’arrêté de substitution.

Cet arrêté doit fixer le montant des garanties financières que le tiers-substitué doit fournir. Ce montant est déterminé en fonction des travaux à réaliser.

Ces garanties financières peuvent être:

  • soit un engagement écrit portant garantie à première demande d’une banque, d’une assurance ou d’une société de caution mutuelle,
  • soit une consignation entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations,
  • soit un engagement écrit, portant garantie à première demande, de la personne physique ou morale qui possède plus de la moitié du capital du tiers-demandeur ou qui contrôle le tiers-demandeur selon les critères de l’article L.233-3 du Code de commerce.

La pratique a montré que l’exigibilité des garanties financières à première demande, prévue par la loi ALUR, avait constitué un frein à la mise en œuvre du dispositif. Cette exigibilité a été supprimée par la loi du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysage dite « Biodiversité ». Un projet de décret et un projet d’arrêté sont en cours de préparation afin d’intégrer cette évolution législative. Ils modifieront l’article R.512-80 du Code de l’environnement et l’arrêté du 18 août 2015 relatif à l’attestation de garanties financières.



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