BGH Gewerberaummietrecht: Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage möglich

Global Publication January 2022

Nach vielen obergerichtlichen Entscheidungen wurde mit Spannung das Urteil des XII. Zivilsenats des BGH zur pandemiebedingten Anpassung der Miete im Falle einer behördlichen Schließungsverfügung erwartet (BGH, Urteil v. 12.1.2022 - XII ZR 8/21).

Durch die Covid-19-Pandemie haben sich vor allem Probleme zur sachgerechten Risikoverteilung ergeben. Im Zuge dessen stellen sich die Parteien immer wieder die berechtige Frage, wer letztlich das Risiko eine pandemiebedingten behördlichen Schließungsverfügung zu tragen hat. Der BGH hat dies nun in seiner Entscheidung umfangreich behandelt und dahingehend entschieden, dass Gewerberaummieter, die aufgrund behördlicher Anordnungen ihren Betrieb schließen mussten, unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Anpassung der in dem Zeitraum der Schließungsanordnung zu zahlenden Miete haben können.

Bisheriger Prozessverlauf

Das OLG Dresden hatte sich neben der Frage, ob behördliche Schließungsverfügungen einen Mietmangel nach § 536 Abs. 1 BGB darstellen auch mit der Frage einer unter solchen Umständen sachgerechten Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB zu befassen.

Konkret lag der Entscheidung folgender, für die Zwecke dieses Beitrages vereinfachter, Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin und die Beklagte schlossen einen Gewerberaummietvertrag. Das Sächsische Staatsministerium für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt erlies Allgemeinverfügungen auf Grund derer die Beklagte ihr Textilhandelsgeschäft vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 schließen musste. Anlässlich der Schließung zahlte die Beklagte die Miete für den Monat April 2020 nicht und rechnete gegen die Mietzahlungspflicht für die Zeit vom 20. bis 30. April 2020 mit der aus ihrer Sicht überzahlten Miete für die Zeit vom 19. bis 31 März 2020 auf.

Das LG Chemnitz hat die Beklagte zunächst vollumfänglich verurteilt, das OLG Dresden die Entscheidung teilweise aufgehoben und eine Kürzung der Miete um 50% für sachgerecht erachtet. Die hälftige Belastung beider Parteien sei interessengerecht, weil niemand alleine für hoheitliche Maßnahmen aufgrund der Covid-19-Pandemie verantwortlich gemacht werden kann. Nun war es nach zugelassener Revision am BGH, zu den aufgeworfenen Fragen Stellung zu beziehen.

Die Entscheidung des BGH

Unbeanstandet hat der BGH die Feststellung des OLG Dresden gelassen, dass kein Fall des § 326 Abs. 1 BGB vorliegt. Der Mieter ist auch bei einer pandemiebedingten Schließungsverfügung grundsätzlich zur Zahlung der Miete verpflichtet. Dies gilt auch dann, wenn die Räumlichkeiten nicht genutzt werden können.

Der BGH schließt sich den Feststellungen des OLG Dresden an, wonach behördliche Schließungsverfügungen grundsätzlich keinen Mietmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB darstellen. Ein solcher liegt nämlich nur vor, wenn die konkrete Beschaffenheit, Zustand oder die Lage der Mietsache betroffen ist, was bei einer pandemiebedingten behördlichen Schließungsverfügung nicht der Fall ist. Die alleinige faktische Zugangsbeschränkung zu den Mieträumen für die Kunden ist nicht ausreichend.

Bezüglich der Thematik rund um die Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB legt der BGH dezidiert dar, welche Gesichtspunkte für die Frage nach der angemessenen Kürzung der Miete im Falle einer hoheitlichen Maßnahme maßgeblich sind.

Dabei erteilt er Pauschalierungen eine klare Absage. Es müsse immer der konkrete Einzelfall betrachtet werden. Grundsätzlich liegt im Rahmen der Risikoverteilung das Verwendungsrisiko beim Mieter, sofern keine anderslautenden vertraglichen Regelungen vorhanden sind. Anders ist dies in Zeiten einer globalen Pandemie mit zahlreichen, nicht absehbaren Folgen staatlichen Handelns.

Der BGH macht in seiner Entscheidung deutlich, dass kein genereller Anspruch auf Vertragsanpassung besteht. Ein solcher ist nur dann zu bejahen, wenn dem Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am Vertrag unzumutbar ist, wobei eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters nicht erforderlich ist.

Bei der vorzunehmenden Abwägung ist neben den Nachteilen, die der Mieter durch die Schließung und deren Dauer erlitten hat, auch entscheidend, welche Maßnahmen er ergriffen hat oder ergreifen konnte um drohende Verluste wegen der Betriebsschließung abzumildern (z.B. durch einen (ggf. verstärkten) Onlinehandel). Dabei ist bei der Bewertung des Umsatzrückgangs auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf einen möglichen Konzernumsatz abzustellen. Daneben müssen aber auch etwaige finanzielle Vorteile Berücksichtigung finden, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zur Abmilderung der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Erschöpft sich eine solche Leistung in einem staatlich gewährten Darlehen, muss dies indes außer Betracht bleiben, weil Darlehen nicht zu einer endgültigen Kompensation der erlittenen Umsatzeinbußen führen. Auch eine einstandspflichtige Betriebsversicherung kann dabei eine Rolle spielen.

Prozessrechtlich hat der Mieter – sofern er keine staatliche Unterstützung erhalten hat – zu beweisen, dass er sich um die Gewährung einer solchen bemüht hat. Gelingt ihm der Nachweis nicht, so muss er sich so behandeln lassen, als habe er diese erhalten.

Der BGH hat die ihm vorliegende Entscheidung aufgehoben und zur weiteren Verhandlung an das OLG Dresden zurückverwiesen. Dieses wird sich unter Zugrundelegung der vom BGH vorgegebenen Rechtsanwendung nochmals mit der Frage zu befassen haben, ob und welche Mietanpassung im konkreten Fall sachgerecht ist.

Zusammenfassung und Ausblick

Grundsätzlich stellen öffentlich-rechtliche Betriebsschließungsverfügungen keinen Mietmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB dar.

§ 313 Abs. 1 BGB findet gerade in der Covid-19-Pandemie Anwendung und sieht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit einer Vertragsanpassung vor. Gleichwohl geht es immer um die Umstände des Einzelfalls, die von der jeweiligen, den Anspruch geltend machenden, Partei im Prozess vorgetragen werden muss. So sind Gesichtspunkte wie die Höhe des Umsatzrückgangs, ersparte Aufwendungen, das Vorhandensein einer Betriebsversicherung oder gewährte staatliche Hilfen (jedoch nicht reine Darlehen) darzulegen und in die Einzelfallabwägung einzubeziehen. Eine pauschale Kürzung der Miete ist ohne ausführliche Erwägungen, die eine solche Kürzung stützen, rechtlich nicht tragbar.

Der BGH, der in der mündlichen Verhandlung betont hatte, dass ihm bewusst sei, dass ihm möglicherweise eine Vielzahl von Fragen zur Rechtsanwendung im Einzelfall vorgelegt werden würden, gibt den Gerichten mit diesem Urteil in einem ersten Schritt grundsätzliche Leitlinien für die bei der Einzelfallabwägung zu berücksichtigenden Elemente an die Hand. Eben diese Einzelfallorientierung, die sich aus der Rechtsnatur des § 313 Abs. 1 BGB ergibt und absehbar weitere Rechtsprechung nach sich ziehen wird, führt jedoch dazu, dass eine einvernehmliche und außergerichtliche Lösung zwischen den Mietparteien immer noch die bestmögliche Rechtssicherheit bietet.

Zudem sollten im Rahmen von zukünftig abzuschließenden Gewerberaummietverträgen ausdrückliche vertragliche Regelungen zur Risikoverteilung bei pandemiebedingten Schließungsanordnungen getroffen werden, um etwaige Streitfragen in der Zukunft präventiv zu verhindern.



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