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Bundesverfassungsgericht kippt Berliner Mietendeckel

Germany Publication April 2021

Das Bundesverfassungsgericht hat am 15. April 2021 den sog. „Berliner Mietendeckel“ rückwirkend für unwirksam erklärt. 

Kurz zum Hintergrund: Das Land Berlin hatte ab dem 23. Februar 2020 eine Mietenkontrolle für Berlin eingeführt, die deutlich strenger war, als die bundesrechtliche Mietpreisbremse. Bestandteil der Berliner Regelung war ein Mietenstopp, der die Miete auf dem Stand vom 18. Juni 2019 einfror. Außerdem gab es eine (lageunabhängige) Mietobergrenze bei Wiedervermietungen und ein Verbot überhöhter Mieten. Für Neubauwohnungen mit Bezug ab dem 1. Januar 2014 galt der Mietendeckel nicht. Als Folge der Berliner Regelung stiegen die Mieten in Berlin nicht mehr stark an, bzw. sie sanken sogar. Nebenfolge des Mietendeckels war aber auch eine Reduzierung des Angebots an Mietwohnungen in Berlin. Außerdem profitierten besonders Mieter von relativ teuren Wohnungen von der Berliner Regelung. 

Der Berliner Mietendeckel war von Anfang an umstritten. Insbesondere zahlreiche Bundestagsabgeordnete der CDU/CSU und der FDP haben gegen den Berliner Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht geklagt. Allerdings hat sich das Bundesverfassungsgericht in seiner Entscheidung nicht dazu geäußert, ob es den Berliner Mietendeckel inhaltlich für mit dem Grundgesetz vereinbar hält. Vielmehr hat das Gericht ausschließlich argumentiert, dass das Land Berlin eine solche Regelung nicht erlassen durfte. Mit der im BGB verankerten Mietpreisbremse existiert bereits eine abschließende bundesrechtliche Regelung für die Bestimmung der maximal zulässigen Wohnungsmiete. Daneben ist aus Sicht des Gerichts kein Raum für Regelungen auf Landesebene – wie z.B. dem Berliner Mietendeckel. 

Unmittelbare Folge für die betroffenen Berliner Mieter ist grundsätzlich, dass der Vermieter die Differenz zwischen der regulär zu zahlenden Miete und der durch den Mietendeckel reduzierten Miete verlangen kann. Da das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel rückwirkend aufgehoben hat, gilt dies auch für die Vergangenheit. Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hatte den Berliner Mietern empfohlen, hierfür eine Rücklage zu bilden. Allerdings haben bereits erste Vermieter erklärt, keine Mietnachforderungen zu stellen.

Spannend wird sein, wie die Parteien das Thema im anstehenden Bundestagswahlkampf aufgreifen werden. Kompetenzrechtlich denkbar ist, auf Bundesebene eine der bisherigen Berliner Regelung entsprechende Regelung einzuführen. Dann wird die Frage der inhaltlichen Verfassungskonformität, zu der sich das Bundesverfassungsgericht aktuell nicht geäußert hat, in den Fokus rücken. Ein weiterer, bereits geäußerter Vorschlag geht dahin, den Ländern die Möglichkeit zu eröffnen, auf Landesebene strengere Regelungen, als die bestehende bundesrechtliche Mietpreisbremse, einzuführen. Hierfür ist nach der aktuellen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts eine Grundgesetzänderung erforderlich. Auch in diesem Fall bleibt natürlich die Frage, ob eine solche Regelung inhaltlich mit dem Grundgesetz vereinbar ist. 

In jedem Fall wird die Frage der Miethöhe – und der Wohnkosten allgemein – so lange ein Thema bleiben, wie die Nachfrage nach Wohnraum größer ist, als die Zahl der neu gebauten Wohnungen. Ob dabei immer neue Regelungen und Verbote, wie die jüngst in den Fokus geratene Diskussion über die (Un)Zulässigkeit von Einfamilienhäusern, der richtige Weg ist, darf bezweifelt werden.



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