Le Bureau de la concurrence met fin à son enquête sur la tarification algorithmique et publie des orientations

Le Bureau de la concurrence (Bureau) a mis fin à son enquête sur l’utilisation de logiciels de gestion des revenus (logiciels de tarification algorithmique) pour la location de logements au Canada. L’énoncé de position du Bureau fournit des orientations utiles pour aider les entreprises à comprendre comment leur utilisation de la tarification algorithmique sera traitée en vertu de la Loi sur la concurrence (Loi), non seulement dans le contexte du marché des logements locatifs, mais aussi dans tous les marchés où ces outils sont utilisés.

L’enquête

Le Bureau a lancé son enquête en janvier 2025 en réponse aux préoccupations du public concernant l’abordabilité des logements et la possibilité que des propriétaires s’entendent sur les loyers en utilisant des logiciels de tarification algorithmique. Ces logiciels combinent plusieurs points de données, y compris des renseignements sensibles sur le plan concurrentiel des utilisateurs et des données sur l’offre et la demande, pour calculer des recommandations de prix. 

Dans ce dossier, le Bureau a examiné si des propriétaires et des gestionnaires immobiliers avaient utilisé des outils de tarification algorithmique fournis par RealPage Canada, Inc. et Yardi Canada, Ltd. d’une manière qui aurait entraîné des loyers plus élevés que ceux qui auraient autrement été appliqués. La préoccupation tient au fait que ces outils permettent à leurs utilisateurs de fixer les loyers à partir de renseignements non publics et sensibles sur le plan concurrentiel. Le Bureau cherchait à établir si ce comportement soulevait des préoccupations en vertu des dispositions civiles et criminelles de la Loi. 

L’enquête du Bureau a porté sur les éléments suivants : 

• Abus de position dominante : déterminer si RealPage et Yardi adoptaient des pratiques contraires aux dispositions de la Loi sur l’abus de position dominante, visant à nuire ou ayant réellement nui à la concurrence sur le marché locatif. Les pratiques spécifiques examinées comprenaient la collecte et le mélange de renseignements non publics et sensibles sur le plan concurrentiel provenant des propriétaires, l’utilisation d’algorithmes de tarification pour gonfler artificiellement les recommandations de prix et la mesure dans laquelle les logiciels facilitent la conformité à ces recommandations ou dissuadent de s’en écarter. 
• Collaboration anticoncurrentielle : déterminer si RealPage ou Yardi ont conclu des ententes ou des arrangements anticoncurrentiels. 

Le Bureau a conclu que, l’utilisation de logiciels de gestion des revenus n’étant pas répandue au Canada, il n’avait pas trouvé suffisamment d’éléments de preuve pour établir un abus de position dominante ou une collaboration anticoncurrentielle. 

Cependant, le Bureau a laissé entendre qu’il continuera de surveiller le comportement des acteurs du marché locatif et qu’il pourrait rouvrir son enquête s’il obtient de nouveaux renseignements. 

Aux États-Unis, le département de la Justice a intenté une action en justice contre RealPage et plusieurs propriétaires en août 2024, alléguant que ses logiciels facilitaient la fixation des prix. 

Orientations

Le Bureau a indiqué que, bien que son enquête n’ait révélé aucune infraction à la Loi, il « demeure préoccupé par l’utilisation d’outils de tarification algorithmique sur le marché canadien du logement locatif et par leur potentiel à nuire à la concurrence ». 

Le Bureau recommande aux propriétaires d’examiner leurs pratiques et aux fournisseurs de logiciels d’examiner leurs offres de produits pour s’assurer qu’ils ne contreviennent pas à la Loi. Plus précisément, le Bureau recommande notamment de se poser les questions suivantes : 

• Les logiciels de gestion des revenus utilisent-ils des renseignements non publics ou sensibles sur le plan concurrentiel provenant de concurrents? Ceux-ci peuvent inclure divers facteurs pertinents pour la prise de décision des propriétaires, notamment les conditions de bail, les loyers, les données sur les taux d’inoccupation et les concessions de loyer. 
• Les logiciels limitent-ils la capacité d’un propriétaire d’immeuble à rejeter ou à modifier les recommandations de prix ou imposent-ils des pénalités en cas de refus? Le Bureau s’inquiète de la facilité avec laquelle les propriétaires peuvent accepter et mettre en œuvre les recommandations de prix, et de la question de savoir si les logiciels créent un environnement propice à la coordination des prix.
• Les logiciels permettent-ils de gonfler artificiellement les recommandations de prix, par exemple en fixant un prix plancher ou en limitant l’inventaire disponible pour créer une pénurie artificielle?
• Les logiciels divulguent-ils des renseignements non publics et sensibles sur le plan commercial au sujet des concurrents? 

Points à retenir

Bien que cette affaire ait porté sur l’utilisation de la tarification algorithmique dans le marché locatif, elle indique clairement que les entreprises doivent s’attendre à ce que le Bureau surveille activement l’utilisation des outils de tarification algorithmique dans d’autres marchés.

Les entreprises qui cherchent à fournir ou à utiliser des outils de tarification algorithmique ou des outils similaires de gestion des revenus devraient examiner attentivement leurs pratiques sous l’angle de la conformité au droit de la concurrence. À cet égard, les orientations du Bureau fournissent un cadre utile pour aider les entreprises, dans tous les marchés où ces outils sont utilisés, à déterminer si leur utilisation pourrait soulever de graves problèmes de conformité en vertu de la Loi.